[이원규 부동산] ● 미국 부동산법 - 시애틀 한인 커뮤니티 부동산 칼럼

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[이원규 부동산] ● 미국 부동산법 - 시애틀 한인 커뮤니티 부동산 칼럼

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미국의 부동산법(Real Estate Law)은 중세기 봉건제도 하에 있던 영국의 토지법을 그 모체로 하고 있다. 왜냐하면, 부동산에 관한 여러 가지 권리들을 결정하는 미국의 부동산법은 대부분 판례법(Case Law)에 근거하고 있으며 이 미국의 관습법(Common Law)은 중세기 영국의 관습법에서부터 유래한 것이기 때문이다. 영국의 봉건 제도하에 있었던 토지법은 미국이 독립하기 전 영국의 식민지로 있던 동부 13개 주 대부분 그대로 존재하고 있었으며 이들이 현대 미국 부동산법으로 이어져 내려오고 있다. 여기에 현대사회에 맞게 판례법을 보완한 주나 시의 입법기관에서 만든 성문법(Statues)이 상위법으로 판례법과 함께 부동산법을 이루고 있다. 보통 미국의 부동산에 관한 권리들은 우리나라의 경우 민법 등 부동산법이 규정하는 것처럼 소유권, 담보권, 임대권, 점유권, 용익권 등의 여러 가지 법으로 인정하는 권리들을 떠올리게 된다. 이러한 법적 권리들은 서로 분리되어 타인에게 소유되거나 행사될 수도 있고 혹은 한 사람에 의해 전부 소유될 수도 있다.

이러한 권리들은 부동산 소유주의 살아생전 혹은 10년 20년 등 일정 기간 동안만 유효하도록 할 수도 있고 또는 무한정 부동산을 소유하여 소유주의 사망 시 상속될 수 있다. 이러한 미국 부동산에 관한 여러 가지 권리를 인정하는 미국의 부동산법은 봉건시대 영국의 토지법에서 유래되었다. 봉건시대에는 영국의 국왕(King)이 대부분 토지를 소유하였기 때문이다. 국왕은 휘하의 봉건 영주(Lord)에게 군사를 차출 하는 조건으로 토지를 하사했는데 당시에는 토지의 절대적인 소유권은 국왕에게 계속 남아있고 오직 토지를 사용할 수 있는 점유권(Possession)만 양도하는 것으로 여겼기 때문이다. 당시 국왕으로부터 하사받은 토지를 봉건 영주들은 다시 점유권을 보유권(Tenure)으로 세분하여 그의 봉신(Vassal)들에게 곡물, 혹은 군사지원을 받는 조건으로 재양도 해주고 신하들 또한 토지에 관한 권리들을 농부에게 임대해 주었던 것이다. 여기에서 이들 사이에 눈에 보이지 않는 부동산 권리들을 둘러싸고 많은 분쟁이 발생하였고 이를 해결하기 위한 법원이 생겼으며 판사가 내린 판결은 판례로 남아 그다음부터 발생하는 유사한 분쟁을 해결하는 기준이 되는 법이 된 것이다. 그리고 눈에 보이지 않는 이 권리들에 의한 분쟁을 줄이기 위해 이양받은 권리를 문서로 기록하고 그 변동내용을 공시하는 관습이 생겨났음을 알 수 있다. 이런 영국의 봉건 제도하에 있었던 부동산에 관한 권리들은 미국이 독립하기 전 영국 식민지로 있던 시절의 동부 13개 주 대부분에 그대로 존재해 있었으며 현대 미국 부동산법의 개념으로 발전하게 된 것이다.


●부동산과 동산

부동산(Real Property)은 본질상 움직이지 않는 영구적인 재산(Permanent and Immovable Property)을 말하며 기본적으로 토지와 토지에 영구히 부착된 건물과 부착물을 말한다. 부동산에서 토지(Land)는 지구의 중심에 존재하는 모두 포함된 땅을 말하며 토지의 표면 위에 있는 무한 거리의 공간(Airspace)도 포함된다. 토지에 묻혀있는 광물, 석유, 가스, 물 등이 포함되며 광물권은 토지의 소유주와 관계없이 별도로 양도할 수 있는 권리이다. 부동산 혹은 동산과 구별할 경우 가끔 복잡한 문제가 발생하는데 부동산에 부속되는 정착물은 원래 동산이었다가 토지나 건물 등에 부착되어 사용 하게 되면 정착물이 부동산으로 취급된다. 대부분 토지에 부착된 시설물(Fixture)은 부동산으로 구별된다. 부동산과 동산 이 두 가지를 구분하는 주요 이유는 재산세의 결정, 감가상각 공제 대상 결정 및 모기지 대출에서의 담보제공 가능 여부 등이 차이가 나기 때문이다. 일반적으로 한때는 개인 동산으로 취급되었다가 이 사물의 본래 목적이나 부동에 부합됨으로써 정착물(Fixture)이 부동산 일부가 되는 경우 목적성(Intent test), 분리 가능성(Annexation), 상용성(Adaptation), 당사 자간의 관계(Relationship of the parties test)와 같은 이론을 많이 적용한다. 동산(Personal Property)은 한정된 수명을 가지고 움직일 수 있는 재산(Movable property)을 말한다. 동산은 유형 동산(Tangible personal property)과 무형동산(Intangible personal property)으로 구별한다. 유형 동산으로는 가정이나 사업체에서 많이 사용하는 자동차, 컴퓨터, 냉장고, 가구, 금전등록기 등과 같이 물질형태를 가지고 있는 물건들을 말하며 무형동산은 약속어음, 증권, 채권 등과 같이 물질형태가 없는 것을 말한다. 일반적으로 부동산은 재산상속, 양도방법, 관련 법률에 따라 각각 다르게 취급하기 때문에 부동산과 동산의 구별은 부동산법에서 매우 중요하다.


● 부동산 위탁계약(Listing Agreement)

부동산, 사업체를 매매할 목적으로 부동산이나 사업체 소유주와 부동산 중개인(Real Estate Broker) 사이에 성립된 대리계약은 반드시 문서로 만들어야 하는데, 이를 위탁매매계약이라고 한다. 부동산이나 사업체를 사고팔 때는 판매자를 위한 리스팅 에이전트(Listing Agent)와 매입자를 위한 셀링 에이전트(Selling Agent)가 개입하게 된다. 부동산이나 사업체 매매에 있어서 리스팅 에이전트는 Seller를 위해 일을 하고, 셀링 에이전트는 Buyer를 위해 일하는 중개대리인이다. 반면 쌍방대리인(Dual Agent)은 셀러(Seller)와 바이어(Buyer)를 위해 양쪽을 동시에 일을 처리해주는 대리인이다. 계약은 형식적 요건을 갖추어야 하며, 사기방지(Statute of Frauds)를 위해 반드시 문서로 작성되어야 한다. 첫째, 독점중개계약(Exclusive Authorization and Right to Sale)은 부동산이나 사업체를 팔려고 할 때 어느 특정한 부동산 브로커를 선정하여 일정기간 동안 독자적으로 판매를 위임하는 계약이다. 이 계약의 특징은 부동산이나 사업체를 다른 부동산 브로커나 에이전트가 거래를 성사시켜도 독점중개인에게 수수료가 보장된 계약이다. 둘째, 전속 중개계약(Exclusive Agency Listing)은 부동산이나 사업체를 팔아달라고 중개인에게 위촉할 때, 다른 대리인을 통해서는 판매하지 않겠다는 계약이다. 판매자가 직접 부동산이나 사업체를 매매할 수 있는 권리를 말하며, 이런 경우 중개인에게 수수료가 지급되지 않는다. 셋째, 공개중개계약(Open Listing)은 판매자가 여러 부동산 중개인들에게 팔려고 하는 매물 리스팅을 주면서 누구든지 먼저 계약을 성사시킨 중개인에게만 커미션을 주는 계약이다. 넷째, 공동중개계약(Multiple Listing Service, MLS)은 한 지역에 부동산협회를 중심으로 부동산 브로커들의 리스팅을 수집해 매주 부동산, 사업체를 매물 내용을 사진과 함께 공유하여 매매를 성립시키는 계약이다. 이 경우 부동산, 사업체 리스팅을 다른 브로커에게 광고를 할 수 있는 장점이 있으며, 만약 거래가 성립하면 수수료를 공동으로 분배하는 계약이다. 

● 부동산 중개인 

미국에서 부동산이나 사업체를 좋은 조건에서 구매하려고 한다면 무엇보다 유능한 부동산 중개인을 만나야 한다. 일반적으로 부동산이나 사업체를 매매하려고 할 때, 제일 먼저 접촉하는 사람이 바로 부동산 중개인(Real Estate Broker)이다. 유능한 중개인은 어떤 부동산이나 사업체가 투자수익을 올릴 수 있는지를 정확히 판단하는 사람이다. 특히 주택과 달리 상업용 부동산 중개인은 상권 분석과 지역 도시개발 정보 등을 Buyer에게 공유하여 사업체 구매 시 위험부담을 줄여야 한다. 부동산 중개인은 부동산이나 사업체에 대한 매매알선부터 소유권 명의이전까지 도와주는 역할을 한다. 부동산 중개인은 판매자와 매입자의 중간에서 흥정을 통해 일차적으로 매매계약을 체결하도록 주선하여 당사자들의 계약조건 이행할 수 있도록 복잡한 수속업무들도 도와준다. 부동산 중개인은 부동산 매매는 물론 부동산관리, 부동산 감정, 융자 등을 알선해 주기도 한다. 미국에서 부동산 브로커로서 성공하기 위해서는 부동산에 대한 전문적인 지식과 풍부한 경험이 있어야 한다. 그러므로 중개인은 정보, 정직, 신용의 능력에 성패가 달려있다. 부동산이나 사업체 거래계약에 있어 매입자(Buyer)가 부동산 브로커에게 건네준 계약금을 브로커가 자신의 개인계좌와 혼합시켜 입금하거나, 본래 목적이 아니고 불법으로 사용하면 그 브로커는 부동산 면허를 박탈당하거나 처벌받게 된다. 매입자가 지급한 계약금은 반드시 부동산 브로커의 신탁계정(Trust Account)에 입금하거나 에스크로 회사에 적립해야 한다. 

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