[이원규 부동산] 에스크로(Escrow) - 시애틀한인 부동산 칼럼

전문가 칼럼






[이원규 부동산] 에스크로(Escrow) - 시애틀한인 부동산 칼럼

미국에는 부동산을 소유하는 과정에 한국에는 없는 에스크로(Escrow)라는 제도가 있다.워싱턴주의 경우 부동산이나 사업체매매 시 특히 매입자(Buyer)를 보호하고 사기행위에 의한 피해를 방지할 수 있는 제도로서 에스크로 제도가 있다. 미국은 50개 주가 제각기 고유한 법을 가지고 있는데, 워싱턴, 오리건, 캘리포니아, 아리조나, 네바다주 등에서는 대부분 부동산이나 사업체매매 시 에스크로 회사가 개입하여 매매가 성립된다. 한편 동부에 위치한 주들은 타이틀 보험회사나 변호사들이 에스크로 업무를 취급하고 있다. 일반적으로 부동산이나 사업체를 매매하는 데는 많은 법적 문서와 기술적인 문제가 따른다. 에스크로 제도는 계약상의 경제적 손실방지를 위한 조건부증서로 어떤 계약조건을 성립시키기 위하여 계약의 내용이 실행되기 까지 매매 당사자와 이해관계가 없는 제3자 즉, 에스크로 대리인(Escrow Agent)이 매매대금과 증빙서류를 보관하였다가 거래가 종결될 때 상대편에게 안전하게 전달하는 과정을 말한다. 그리고 에스크로 회사는 에스크로 계약서 또는 지침서(Escrow Instructions)에 따라 정해진 기간 내에 양측 간의 거래를 만족스럽게 완결시키는 역할을 한다. 따라서 에스크로를 거치지 않고 부동산이나 동산을 취득하였을 때, 소유권 명의이전, 세금미납, 채무 등 제반문제가 발생할 수 있다. 이 경우 모든 부채와 법적 문제에 대한 책임을 구매자(Buyer)가 지게 되는 까닭에 에스크로를 통하지 않는 매매는 위험부담이 상대적으로 크다. 미국에서 부동산을 매입할 때 반드시 부동산 소유권보험(Title Insurance)이 관련되는데, 소유권이 넘어온 후 부동산소유권에 하자가 발생할 경우 부동산소유권 보험회사가 확실한 소유권을 보장하는 역할을 하게 된다.에스크로를 하는 목적은 부동산이나 사업체를 사고팔 때 해당 부동산에 대해 소유권확인, 금전담보가 설정된 사실, 각종 세금체납 현황, 법적 소송문제 등을 철저히 조사해 아무하자가 없는 소유권을 매입자(Buyer)에게 양도 하도록 하기 위한 것이다. 에스크로 회사는 중립적인 제3자의 입장에서 판매자(Seller)와 매입자(Buyer)의 합의사항이 원만하게 진행할 수 있도록 매매당사자 간에 합의된 모든 공개사항과 조건들을 하나하나씩 점검하고 이행여부가 충족될 때만이 에스크로를 종결하게 된다. 에스크로는 부동산이나 사업체매매 시 판매자와 매입자 사이에서 원만한 거래가 성립될 수 있도록 복잡한 절차를 대행해 주는 기관이다. 부동산을 팔려고 할 때, 판매자는 그 부동산에 대한 완전한 소유권을 가지고 있어야 한다. 그러나 간혹 판매자 중에는 자신이 소유하고 있는 부동산에 대해 완전한 소유권을 가지고 있지 못할 때가 있다. 부동산에 대한 재산세(연방세, 주세, 판매세, 근로소득세 등)가 밀려있거나 법정소송에 휘말려 그 부동산이 담보로 잡혀있거나 혹은 제3자가 그 부동산에 선취득권(Lien)을 걸어놓았을 수도 있기 때문이다. 이런 사실을 매입자(Buyer)로서는 알 수가 없기 때문에 에스크로를 실시함으로써 이 같은 모든 문제를 해결하는 역할을 하는 것이다.

에스크로의 종결이란 판매자와 매입자의 모든 계약 조건들이 수행되고 하자가 없을 때 계약을 완료한다는 것이다. 에스크로가 종결되면 판매자와 매입자는 각자 개별적으로 부담하는 비용과 경비를 지불하게 된다. 에스크로 수수료는 일반적으로 판매자와 매입자가 각각 50%씩 지불하는 것이 관례이다.

0 Comments