[이원규 부동산] 미국 부동산 상식 12 - 시애틀한인 부동산칼럼

전문가 칼럼






[이원규 부동산] 미국 부동산 상식 12 - 시애틀한인 부동산칼럼

● 사업체 매매 요령

사업체를 매입하기 전에 가장 먼저 먼저 알아보아야 할 사항은 매입하고자 하는 사업체를 둘러싼 지역의 특성을 확인하는 일이다. 현재 매입하고자 하는 사업체 근교에 대형 쇼핑센터 같은 건물이 근처에 생기는 경우 구입하려는 사업체와 경쟁 업소가 들어설 경우 매상이 줄어 업소 운영에 크게 타격을 입을 수 있다. 따라서 사업체를 구입하기 전에 소재지 시청에 들러 새로운 쇼핑몰이 들어서는지 등의 정보를 알아보는 것도 중요하다. 또한 비즈니스 타운 근교에 있는 사업체를 매입할 경우 근교 주변의 회사들이 이전하는 경우에도 매상에 적잖은 충격을 줄 수 있다. 한인들이 사업체를 사고팔면서 매상을 둘러싼 시시비비에 휩싸이는 경우가 심각하게 늘어나고 있다. 대부분의 경우 바이어가 사업체를 인수한 뒤 "속아서 샀다"고 깨달았을 때는 에스크로 크로징 후 에 소송을 통해 보상을 받거나 다시 사업체를 되돌려준다는 것은 사실상 불가능하다. 따라서 사업체 매입 시에 보다 치밀하게 매상을 체크해두는 것이 유비무환이다. 사업체를 매입할 때 알아두어야 할 첫째는 3년 치의 매상 기록을 보는 것이 좋고 셀러의 수년간의 세금보고 기록을 갖고 있다면 이 세금보고를 보면 사업체의 흐름을 한눈에 알 수 있으며 세금보고에 나타난 매상을 통해 비즈니스를 파악한다. 물론 셀러가 100% 세금보고를 하는 경우 더 이상 매상확인을 할 필요가 없지만 대부분 현 매상과 세금보고 서류가 차이가 있을 수도 있기에 캐시 레지스터에서 나온 일 매상, 월매상 마지막 테이프를 자세히 살펴보고 특히 기록된 고객의 수를 유의해서 볼 필요가 있다. 1일 이용고객 수는 테이프의 맨 밑 부분에 기록되어 있다. 최근에는 크레딧 카드 스테이먼트와 POS 시스템으로 예전에 비해 매상확인이 쉽게 확인 할 수 있다. 이외에 매상확인에 정확한 방법으로 물건 매입 영수증을 분석해 보면 매상을 한눈에 알 수 있다. 가능한 한 최근 12개월의 인보이스를 꼼꼼하게 체크해 보면 사업체 매상을 파악하는 데 도움이 된다. 한인들의 사업체 매매가 활발해지면서 매상이나 리스계약을 속인 사업체를 인수 함으로써 피해를 보는 경우가 있다. 간혹 바이어가 셀러와 부동산 중개인을 상대로 소송을 제기하는 경우가 종종 있다. 하지만 1년 혹은 2년 기간의 소송을 끝내고 변호사 비용을 지불 하고 나면 정신적 피해만 남게 된다. 따라서 바이어는 매매 계약서를 작성할 때 가능하면 매상에 관한 내용을 매매 계약서 Addendum에 내용을 추가하여 셀러로부터 매상에 관한 확인을 할 필요가 있다. 바이어는 사업체 매매 계약을 체결할 때 조건부 조항(contingency)을 추가한다. 일반적으로 사업체는 매상확인, 융자조건, 리스계약 등이 조건부 조항에 해당한다. 대부분 2주일 동안 매상 체크를 해서 매상이 정확하고, 전체 매입가의 70%에 해당하는 융자를 은행으로부터 얻고 바이어가 원하는 조건으로 리스계약이 완결되면 사업체를 매입하겠다는 조건부 약속이다. 만약 바이어가 매상확인에 만족하지 않을 경우에는 바이어는 에스크로를 깨게 된다. 만약 조건부 조항이 안 맞을 경우에는 바이어는 계약금(Earnest money)를 가져갈 수 있다. 그렇게 되려면 셀러가 취소 합의 서류에 사인을 해줘야 하는데 이를 거부할 때 문제가 생긴다.

이럴 경우 에스크로 회사가 곤경에 처하게 된다. 에스크로는 아무런 결정권이 없기 때문이다. 어느 한쪽이 일방적으로 계약금을 돌려달라고 해도 소용없고 해결하려면 법정에 호소해야 하지만 계약금 1만 달러에 소송도 쉽지 않다. 이런 경우 에스크로를 어떤 방식으로라도 마무리하지 않으면 셀러는 사업체를 다른 바이어에게 팔 수가 없다. 최근에는 셀러와 바이어 양측의 동의하에 매매 계약서 승낙 후 2주간의 매상확인 후에 에스크로를 오픈하는 경우가 일반화되었다.

● 프랜차이즈의 장점 

프랜차이즈는 고객을 유치하기 위한 고유의 경영전략을 갖고 있다. 고객의 만족을 극대화하기 위해 상품 및 서비스에 대한 독특한 이미지를 심어주는 것이 프랜차이즈의 마케팅 방법이다. 

프랜차이즈는 고객들이 브랜드 이름만 들어도 프랜차이즈 상품 및 서비스를 이해할 수 있게 함으로써 상고의 터전을 마련하는 것이다. 프랜차이즈는 상대적으로 실패할 확률이 낮다. 개인적으로 사업체를 운영하는 것보다 프랜차이즈를 하면 운영에 대한 자율권에 제한을 받는다. 하지만 프랜차이즈는 독특한 운영 체계를 갖고 있으므로 프랜차이즈 경영 틀 속에 들어가 그룹의 한 일원으로 사업체를 운영한다. 프랜차이즈는 투자한 액수에 대해 어느 정도 수익을 미리 가늠할 수 있다. 물론 어느 정도 열심히 하느냐의 변수가 남아 있지만 대체로 투자액에 대한 수익률을 예상할 수 있다. 프랜차이즈 회사에 대해 일정한 퍼센티지의 로얄티를 내야 하고 운영비 등을 공제하면 수익률은 일정한 비율이 된다. 프랜차이즈 회사들은 이미 수많은 경험을 통해 운영 체제를 확립해 놓고 있다. 따라서 프랜차이즈를 구매하게 되면 회사 측의 운영 체제를 그대로 답습하면 된다. 고객들이 브랜드를 이미 인식하고 있으므로 거부감 없이 메뉴 및 서비스를 구매 하기 때문에 고객 창출을 위한 운영 체제를 고심할 필요가 없다. 

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