[이원규부동산] 사업체 매매 요령 - 시애틀한인부동산칼럼

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[이원규부동산] 사업체 매매 요령 - 시애틀한인부동산칼럼

미국에서의 사업체 매매는 부동산 계약과는  별도로 이를 규제하는 관련 법규 또한 부동산법이 아니다.


그러나 상업용 부동산과 밀접한 관계에 있고 때로는 사업체와 부동산이 함께 거래되는 경우도 있다. 한인들이 운영하는 사업체 매입시 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분은 리스내용과 매상 확인이 중요하다.


사업체 매매에 첫째는 바이어가 구입 하고자 하는 현재 운영중인 사업체의 리스기간이 몇 년 남았는지,

옵션이 포함되는지 남은 리스 기간이 끝나면 새로운 리스를 받을 수 있는지 등을 명확하게 확인해 봐야 하며 될 수 있는 한  변호사에게 의뢰해 리스계약서를 검토하는 것이 매매계약의 법적보호가 가능하다.


일반적으로 리스 옵션이 있는 경우 바이어가 사업체를 인수할 경우에도 리스 옵션이 해당되는 경우가 있지만, 리스 계약을 셀러 에게만 옵션이 국한되는 리스계약도 있으므로 리스 계약서를  확인해야 한다.


사업체 매매에서 매상 확인은 최근 2-3년 세금 보고 기록과 물품 인보이스, 크레딧카드 매출전표 등을 점검해 보고 별도로 바이어가 직접 매상 점검을 확인한다. 


간혹  셀러가 바이어의 매상확인을 기피하기도 하지만 바이어가 매상과 상관없이 사업체를 매입하려는 것이 아니라면 매상을 확인하고 사업체를 인수해야 한다. 


매상 점검은 사업체 매매계약 후 합의에 의하여  에스크로를 오픈하기 전에 할 수도 있고 에스크로를 오픈한 후에 할 수도 있지만 사업체 매매계약서 작성할 때에 반드시 셀러와 바이어 합의 후에 에스크로 서류에 단서조항(Contingency)을 포함하여 에스크로가 오픈한 후 에도 매상 확인을 할 수 있도록 바이어는 규정해 놓아야 한다.사업체 매매계약서를 작성하면 반드시 에스크로를 개설 해야 한다.


에스크로를 개설 하지 않고 사업체를 구입할 경우 사업체에 대한 세금체납, 외상미수금 혹은 부채 등을 바이어가 책임을 지게 되므로 에스크로를 개설하여 사업체 매매계약의 법적 보호 를 받을 수 있다.



[사업체 감정]

사업체 구입 가격의 기준은 일반적으로 매출,순이익,마진율 등를 비교 분석하여 매매가격을 책정하는데 비즈니스 매매 전문가들도 이에 대한 확실한 정답은 내놓지 못한다. 


예를 들어 매상이 같은 월 $50,000 테리야끼 식당이 일반적인 매매가격으로 30만 달러에 매물로 나왔다고 할경우 주 7일 오픈하는 식당과 주 5일 영업하는 식당이 있다면 매매가격이 같을 수 없으며, 렌트비가 A 식당은 월 2,500달러, B 식당은 월 4,500달러라면 사업체 매매 권리금 계산은 쉽게 결정하기 어렵기 때문이다. 


사업체 가격을 산정하는 공식을 매상, 순수익, 마진율, 렌트비 등을 참조하여 먼저 매출 기준으로 보는법을 알아보자. 


우리가 흔히 월 매상 곱하기 얼마라는 단순 방정식이다. 전문가들은 이 방식에 워낙 변수가 많다고 하지만 이 룰이 가장 보편적으로 쓰이는 방식이기 때문이다. 


한인들이 주로 운영하는 업종인 테리야끼, 세탁소, 그로서리, 스모크샾, 주유소, 모텔 등은 업종에 따라 차이는 있지만 매상이 많이 떨어지는 업소는 배수의 원칙을 적용하기 어렵다.


매매하고자 하는 사업체의 배수를 산출했으면 렌트비를 따져야 한다. 일반적으로 인건비나 유틸리티 비용은 어느 정도 줄일 수 있으나 렌트비는 고정 비용이다. 


월매상 5만 달러 매상의 테리야끼 식당이 20만 달러에 아주 좋은 가격에 나왔다. 그런데 렌트비가 월 8,000달러라면 주인 부부가 부지런히 일해도 남는 것이 별로 없다는 결론에 이른다. 


적정 렌트비를 넘어가면 아무리 장사를 잘해도 나중에 팔 때 어려움을 겪어야 한다.


리스 조건도 매매가를 산출하는데 필요한 요소이므로 구입하고자 하는 사업체 매물이 마음에 들더라도 리스가 5년 미만으로 남았거나, 조항을 꼼꼼히 살펴보고  사업체 구입 여부를 신중하게 판단해야 한다.


[에스크로 조건부 조항]

사업체 매매 계약서를 작성하여 셀러 바이어가 사인을 하면 에스크로 회사를 통하여 에스크로를 오픈한다.


에스크로를 열 때면 바이어는 조건부 조항(contingency)을 단다. 사업체의 경우에는 리스 계약, 매상확인, 융자조건 등이 금융기관으로부터  매입가의 필요한 융자를 얻고 2주일 동안 매상이 정확하고 리스 계약이 완결되면 사업체를 매입하겠다는 조건부 약속이다. 


그런데 매상 확인 후 셀러가 제공한 매상에 만족하지 않을 경우에는 바이어는 에스크로를 깨게 된다. 


최근에는 매상을 확인 하는데 걸림돌이 많아 에스크로를 열기 전에 사업체 세금보고, 크레딧카드 매출전표, 비즈니스 은행 구좌 등을 먼저 확인하는 경우가 많지만 여하튼 사업체 매매는 중단된다. 이렇게 에스크로가 깨졌던 다음에는 바이어가 에스크로에 디파짓 한 계약금이 문제가 된다.


조건부 조항이 안 맞을 경우에는 바이어는 디파짓을 가져갈 수 있다. 


그렇게 되려면 셀러가 취소 합의 서류에 사인을 해줘야 하는데 이를 거부할때 문제가 생긴다. 조건부 조항에는 날짜가 정해진다. 


기간은 바이어 셀러가 합의하여 정해진 기간을 지나면 바이어는 조건부 조항에 대해 아무런 반론을 제시하지 못한다. 혹시 조건부 조항에 늦어질 것 같으면 연장 요청을 셀러에게 서면으로 하고 셀러의 동의를 얻어야 한다.

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