[이원규부동산] [에스크로] - 시애틀한인뉴스부동산칼럼

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[이원규부동산] [에스크로] - 시애틀한인뉴스부동산칼럼

미국에서 사업체를 구입 하거나 투자목적으로 부동산을 매매할 때 에스크로 제도가 있기 때문에 한국에서 처럼 사기행위에 피해를 입는 경우가 거의 없다. 미국생활에서 에스크로와 타이틀, 모기지 융자 그리고 부동산거래에 대한 일반상식을 지니고 있으면 부동산 투자 혹은 사업체 매매에 매우 유익하다.에스크로는 엄정한 중립자로서 매매 양측에 관련된 보증금과 계약금, 그리고 이에 관련된 재산과 서류를 계약조건이 종료될 때까지 보관하고 깨끗하게 결산하는 것을 말한다.또한 에스크로는 부동산이나 사업체매매 융자에 있어 규정된법에 따라 계약을 성립시키고 종결 시켜준다.에스크로 회사선택은 셀러와 바이어 양측이 합의하여 에스크로 회사를 선택하는 것이 바람직하다.셀러 혹은 바이어가 에스크로 회사를 선택했다고 해서 그쪽이 유리할 수도 있다는 생각은 절대금물이다. 에스크로 회사는 누가 자신의 회사를 선택했다고 해서 선택한 쪽의 이야기를 들어 주지 않는다.에스크로 회사는 주법이 정한 규정에 따라 객관적으로 수속을 진행할 뿐이다. 


[사기방지법]

사기방지법(Statute of Frauds)이란 사기를 방지하자는 법이 아니고, 부동산, 사업체 매매 계약은 반드시 문서로 작성해야 법적으로 효력을 나타낸다는 규정을 정한 법이다. 계약은 법률에 의하여 이행이 강제되는 것이 원칙이다.

만약 계약이 구두로 이루어지는 경우에는 계약의 한쪽 당사자가 그 계약을 이행하지 않아도 상대방은 법률에 의하여 그 계약의 이행을 요구할 수 없다. 법률은 유효한 계약이라도 한쪽 당사자에게 일방적으로 계약을 취소할 수 있는 권리를 인정하는 경우도 있다. 만약 사기에 의하여 계약이 체결된 경우 법률은 사기를 당한 매매당사자에게 계약을 취소할 수 권리를 인정하고 있다. 하지만 그런 경우에도 사기 사실이 밝혀질 때까지 그 계약은 유효한 계약이다. 부동산이나 사업체 매매 시 계약 당사자 한쪽이 계약을 위반했을 때 손해배상을 해주는 것이  손해배상금이다.

사업체 매매 계약서를 작성하여 바이어의 계약금은 부동산중개인을 통해 에스크로 회사에 예치한다.

이 계약금은 바이어가 계약을 이행하지 않는 경우에는 몰수당할 수가 있다. 사업체 매매과정에서 고려할 사항은 사업체 매매 계약서에 어떤 조건의 내용이 포함되어 있는지를 사전에 알아두는 일이다. 매매에 있어서 거래당사자는 계약서에는 여러 가지 다른 조건부 조항(Contingency), 즉 바이어가 은행융자가 되어야 계약의 종결이 유효하다는 조항이 있는데, 이것이 조건부다. 이때 바이어가 신청한 융자금액, 부동산 감정가격이 미달 또는 바이어의 신용문제 등으로 융자를 받지 못할 경우 바이어는 셀러로 하여금 아무런 규제 없이 계약을 파기할 수 있다. 이런 경우 바이어는 계약위반이 아니므로 셀러는 계약이행을 요구할 수 없으며 손해배상을 청구할 수 없게 된다.

부동산이나 사업체 매매계약서에 보면 조건부(Contingency) 조항이 많이 있는데 이 조항은 매매계약이 끝날 때까지 유효한 것이 아니고 어느 일정 기간 안에 모든 조건을 해제하게 되어 있다.

[출처] 시애틀 부동산 114 - http://www.seattle114.com/bbs/board.php?bo_table=realty_44&wr_id=10


[손해배상금]

부동산이나 사업체 매매 시 계약 당사자 한쪽이 계약을 위반했을 때 손해배상을 해주는 것이 손해배상금(Liquidated Damages)이다.

사업체 매매 계약서를 작성하여 바이어의 계약금은 부동산중개인을 통해 에스크로 회사에 예치한다.

이 계약금은 바이어가 계약을 이행하지 않는 경우에는 몰수당할 수가 있다. 사업체 매매 과정에서 고려할 사항은 사업체 매매 계약서에 어떤 조건의 내용이 포함되어 있는지를 사전에 알아두는 일이다. 매매에 있어서 거래당사자는 계약서에는 여러 가지 다른 조건부 조항(Contingency), 즉 바이어가 은행융자가 되어야 계약의 종결이 유효하다는 조항이 있는데, 이것이 조건부다. 이때 바이어가 신청한 융자금액, 부동산 감정가격이 미달 또는 바이어의 신용문제 등으로 융자를 받지 못할 경우 바이어는 셀러로 하여금 아무런 규제 없이 계약을 파기할 수 있다. 이런 경우 바이어는 계약위반이 아니므로 셀러는 계약이행을 요구할 수 없으며 손해배상을 청구할 수 없게 된다.

부동산이나 사업체 매매계약서에 보면 조건부(Contingency) 조항이 많이 있는데 이 조항은 매매계약이 끝날 때까지 유효한 것이 아니고 어느 일정 기간 안에 모든 조건을 해제하게 되어 있다.

[출처] 시애틀 부동산 114 - http://www.seattle114.com/bbs/board.php?bo_table=realty_44&wr_id=10

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